Calculateur : Propriétaire ou locataire ?
Comparez le coût réel d’acheter vs louer sur la durée de votre choix.
🏠 Si vous achetez
🔑 Si vous louez
Si louer coûte moins cher que posséder, la différence + la mise de fonds qui n’a pas été immobilisée est investie chaque mois au rendement indiqué.
⏱ Durée de la comparaison
🏠 Scénario propriétaire
🔑 Scénario locataire
Acheter ou louer au Québec en 2026, ce n’est pas qu’une question de préférence. C’est un calcul financier qui dépend du prix d’achat, du taux hypothécaire, du loyer dans votre secteur et — surtout — du rendement que vous pouvez obtenir ailleurs avec la mise de fonds. Ce calculateur gratuit, basé sur la méthode popularisée par François Lambert et les analyses de la SCHL, vous donne une réponse chiffrée en 30 secondes. Assur360, cabinet certifié AMF, partage cet outil à ses clients pour les aider à choisir en toute connaissance de cause.
DÉCISION IMMOBILIÈRE
Est-ce que ma maison est vraiment un meilleur placement que la bourse ?
Le calculateur ci-dessus utilise la même logique que les planificateurs financiers : il compare la valeur nette des deux scénarios, frais cachés inclus. Demandez aussi une soumission d’assurance habitation pour ancrer vos chiffres.
Soumission habitation gratuiteComment fonctionne le calculateur
La plupart des gens comparent leur paiement hypothécaire à leur loyer. C’est une erreur. Un propriétaire paie aussi taxes, entretien, assurances et frais de clôture — et sa mise de fonds aurait pu fructifier ailleurs. Le calculateur d’Assur360 corrige ces biais en simulant mois par mois les deux scénarios sur l’horizon que vous choisissez, puis compare la valeur nette finale.
Côté propriétaire
On calcule le paiement hypothécaire (capital + intérêts), on ajoute taxes municipales, scolaires, entretien (1 à 3 % de la valeur), assurance, condo. On fait aussi grimper la valeur de la maison selon l’appréciation choisie et on retire les frais de vente à la sortie.
Côté locataire
La mise de fonds non immobilisée est investie dès le départ. Chaque mois où posséder coûte plus cher que louer, la différence est ajoutée au portefeuille. Le tout fructifie au rendement que vous indiquez (6 % est une moyenne réaliste pour un CELI indiciel).
Le verdict
À la fin de l’horizon, on compare deux valeurs nettes : valeur de la maison – solde hypothèque – frais de vente d’un côté, valeur du portefeuille de l’autre. Le gagnant est celui qui laisse le plus d’argent dans vos poches.
6 étapes pour obtenir un résultat fiable
Entrez un prix d’achat réaliste pour VOTRE quartier
Un 4½ à Montréal coûte 500 000 $, à Thetford Mines 220 000 $. Consultez le portail d’évaluation foncière ou les propriétés récemment vendues sur Centris avant de remplir.
Mise de fonds : minimum 5 % (ou 20 % pour éviter l’assurance SCHL)
Sous 20 %, ajoutez l’assurance prêt hypothécaire SCHL (2,8 % à 4 % du prêt) à votre prix d’achat. Sur 400 000 $ avec 10 % de mise, c’est environ 12 000 $ de plus.
Taux hypothécaire : utilisez le taux du jour, pas le taux affiché
En avril 2026, les taux fixes 5 ans tournent autour de 4,79 % à 5,49 % selon la Banque du Canada et les banques canadiennes. Choisissez une valeur médiane pour tester.
Entretien : 1,5 % est prudent, 3 % est la norme des financiers
François Lambert utilise 3 % dans ses simulations. La règle du pouce reconnue : 1 % à 4 % de la valeur de la maison par année (toit, fenêtres, chauffage, entrée, paysagement cumulés).
Rendement placements : restez conservateur
Le S&P 500 a rendu en moyenne 9,5 % sur 30 ans, mais après impôt et frais, compter 5,5 % à 7 % net. Un portefeuille 60/40 (actions/obligations) : 5 % à 6 %. Évitez les hypothèses à 10 %+ : c’est un biais favorable à la location.
Appréciation immobilière : 3 % est réaliste, pas 8 %
Au Québec, l’appréciation moyenne des maisons à long terme (20+ ans) est de 3 à 4 % après inflation. Les sommets de 2020-2022 (+15 %/an) ne se répètent pas. Restez conservateur.
Le conseil de François Lambert — et de la plupart des planificateurs
« La maison comme placement, ce n’est pas automatiquement gagnant. Le vrai gain d’un propriétaire vient de l’effet de levier (acheter 400 000 $ avec 80 000 $ de mise), et non de l’appréciation du prix. Si vous ne pouvez pas vous engager minimum 7 ans, louer et investir la différence sera souvent gagnant. »
Tableau comparatif : propriétaire vs locataire au Québec 2026
| Critère | 🏠 Propriétaire | 🔑 Locataire |
|---|---|---|
| Coût d’entrée | Élevé (mise + 2-3 % frais) | Faible (1-2 mois de loyer) |
| Effet de levier | ✓ 5x votre mise | Aucun |
| Liquidité | Faible (30-90 jours pour vendre) | Élevée (placements vendables en 24 h) |
| Flexibilité géographique | Faible | Élevée (bail de 12 mois) |
| Entretien / imprévus | À votre charge (1-3 %/an) | ✓ Propriétaire paie |
| Indexation au coût de la vie | ✓ Hypothèque fixe = protection | Loyer indexé annuellement |
| Discipline forcée d’épargne | ✓ Capital remboursé | Demande discipline personnelle |
| Rendement espéré (long terme) | 3-4 % réel (Québec 20 ans+) | 5-7 % réel (indiciel mondial) |
| Horizon minimum recommandé | 7 ans minimum | Tout horizon |
*Données indicatives 2026 — SCHL, Banque du Canada, Statistique Canada. Obtenez votre soumission habitation en 3 minutes.
⚠ Les frais cachés que 80 % des acheteurs oublient
Ces dépenses peuvent ajouter 15 000 à 40 000 $ sur la première année
Taxes de bienvenue (droits de mutation) : 0,5 % à 2,5 % du prix. Sur 400 000 $ à Montréal : ≈ 4 500 $. Notaire : 1 200 à 2 000 $. Inspection préachat : 400 à 800 $. Assurance SCHL si mise de fonds < 20 % : 2,8 % à 4 % du prêt. Déménagement + rénos d’emménagement : 5 000 à 15 000 $. Taxes foncières ajustées et ajustement de fin d’année : variable. Titre + enregistrement : 300 $. Notre calculateur intègre ces frais via le champ « frais de clôture » — 2 % est un plancher, visez 3 %.
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Soumission habitation gratuite 1-866-357-4451Quand acheter et quand louer (selon votre situation)
Le verdict du calculateur est une première lecture. Votre situation de vie compte autant que les chiffres.
🏠 Achetez si…
Vous restez 7 ans ou plus au même endroit · Vous avez un emploi stable et une mise de fonds de 20 % · Vous êtes discipliné pour l’entretien · Vous voulez la sécurité d’un paiement fixe · La famille s’agrandit · Le loyer dans votre secteur est très proche des charges de propriété.
🔑 Louez si…
Votre horizon est inférieur à 5 ans · Vous n’avez pas la mise de fonds minimum · Vous priorisez la flexibilité (carrière, voyages) · Votre loyer est nettement sous les charges de propriété · Vous investissez déjà rigoureusement (REER/CELI) · Vous détestez l’entretien ou vivez en condo haute gamme.
3 exemples concrets au Québec 2026
Couple, condo 500 000 $, horizon 5 ans
Mise 20 %, taux 5,25 %, charges 450 $ condo, taxes 3 600 $, loyer équivalent 2 100 $/mois.
Verdict : 🔑 Louer gagne de ≈ 35 000 $ (horizon trop court pour absorber les frais de vente).
Famille, maison 380 000 $, horizon 15 ans
Mise 15 %, taux 5,0 %, taxes 3 400 $, entretien 1,5 %, loyer équivalent 1 750 $/mois.
Verdict : 🏠 Acheter gagne de ≈ 80 000 $ (effet de levier + durée).
Célibataire, maison 220 000 $, horizon 10 ans
Mise 20 %, taux 5,15 %, taxes 2 600 $, loyer équivalent 950 $/mois, rendement 6 %.
Verdict : 🏠 Acheter gagne de ≈ 45 000 $ (loyers peu élevés mais ratio prix/loyer favorable).
Ratio prix-loyer dans les principales villes québécoises
Le calculateur s’applique à tout le Québec, mais les seuils où acheter devient rentable varient selon la ville. À Montréal et à Laval, l’écart prix/loyer est élevé : louer + investir gagne souvent jusqu’à 10 ans. À Québec, Lévis, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay, Gatineau, Thetford Mines et Drummondville, le ratio est plus favorable à l’achat — un 200 000 à 320 000 $ rembourse rapidement quand les loyers sont relativement bas. Pour une décision éclairée, combinez le calculateur avec une soumission d’assurance habitation Assur360 : vous aurez le vrai coût annuel de possession.
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Questions fréquentes
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