Vous êtes locataire au Québec et vous songez à sous-louer votre logement à un colocataire pour quelques mois, ou à proposer votre appartement sur Airbnb durant l’été ? Attention : la quasi-totalité des polices d’assurance locataire standard exclut explicitement la sous-location et l’hébergement touristique. Sans déclaration à votre assureur, sans permis CITQ lorsqu’il est exigé et sans l’accord écrit de votre propriétaire, vous prenez trois risques majeurs : refus d’indemnisation, annulation de police et amendes municipales pouvant atteindre 100 000 $. Chez Assur360, comparateur indépendant, les courtiers de nos cabinets partenaires vous expliquent vos options réelles — avenant, police hôtellerie spécialisée ou refus du risque — pour Montréal, Québec, Mont-Tremblant, Gatineau et Sherbrooke.
SOUS-LOCATION · AIRBNB · QUÉBEC 2026
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Vérifier ma situation en 3 min →ATTENTION : sous-location et Airbnb = exclusions standards
La très grande majorité des polices d’assurance locataire au Québec NE couvrent PAS la sous-location longue durée ni l’hébergement touristique sans déclaration préalable. Un sinistre survenu durant la présence d’un sous-locataire ou d’un voyageur Airbnb peut entraîner un refus total d’indemnisation et l’annulation rétroactive de votre police. Ces informations sont indicatives — chaque assureur applique ses propres règles. Faites toujours valider par écrit.
Sous-location longue durée vs Airbnb : 2 mondes différents
Avant de parler d’assurance, il faut comprendre qu’au Québec, la sous-location classique (un mois ou plus, encadrée par le Code civil) et l’hébergement touristique courte durée (type Airbnb) sont deux réalités juridiques distinctes, soumises à des règles, à des taxes et à des couvertures complètement différentes.
Sous-location longue durée
Durée d’un mois ou plus, généralement à un étudiant, un stagiaire ou un collègue. Le locataire principal reste responsable du bail et devient « locateur » pour le sous-locataire. Encadrée par les articles 1870 à 1876 du Code civil du Québec.
Accord écrit du propriétaire obligatoire (sauf refus motivé sous 15 jours).
Hébergement court terme / Airbnb
Durée de moins de 31 jours consécutifs. Considéré comme un établissement d’hébergement touristique au sens de la loi québécoise. Exige le permis CITQ, l’accord du propriétaire, la conformité au règlement municipal et la perception de la TPS, TVQ et taxe d’hébergement.
À Montréal, Québec et Mont-Tremblant : souvent interdit hors zones désignées.
Hébergement occasionnel d’un proche
Recevoir un parent, un ami ou un enfant majeur quelques nuits, sans contrepartie financière. Généralement toléré sans déclaration, mais à vérifier dans votre bail et votre police.
Pas de loyer = pas de sous-location, mais responsabilité civile maintenue.
Ce que dit la loi au Québec
Trois couches juridiques se superposent : le Code civil pour la sous-location classique, la Loi sur les établissements d’hébergement touristique pour Airbnb, et les règlements municipaux propres à chaque ville. Aucune assurance ne peut compenser une activité illégale.
Le Code civil du Québec et la sous-location (article 1870)
L’article 1870 C.c.Q. autorise tout locataire à sous-louer son logement, à condition d’en aviser le propriétaire par écrit avec le nom et l’adresse du futur sous-locataire. Le locateur a 15 jours pour refuser, et son refus doit être motivé par un motif sérieux. À défaut de refus dans ce délai, le consentement est réputé donné. Le locataire principal demeure solidairement responsable des dommages causés par son sous-locataire.
Le permis CITQ (Loi sur les établissements d’hébergement touristique)
Depuis le 1er septembre 2023, tout Québécois qui souhaite offrir son logement (ou une chambre) à des fins touristiques pour moins de 31 jours doit détenir un permis émis par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), afficher le numéro de classification sur chaque annonce et démontrer son droit d’occuper les lieux à cette fin. Les plateformes comme Airbnb, Vrbo ou Booking sont obligées de retirer toute annonce non conforme. Les amendes vont de 2 500 $ à 100 000 $ par infraction.
Les règlements municipaux (Montréal, Québec, Mont-Tremblant restrictifs)
Plusieurs villes québécoises imposent leurs propres restrictions de zonage. À Montréal, l’hébergement touristique de courte durée est généralement interdit en dehors de quelques artères commerciales désignées. À Québec, des secteurs entiers du Vieux-Québec et de Saint-Roch sont protégés. À Mont-Tremblant, la municipalité distingue les zones touristiques (autorisées) des zones résidentielles (interdites). À Gatineau et Sherbrooke, des règlements de zonage et des limites quant au nombre de jours par année sont aussi en vigueur. Vérifiez toujours auprès de votre arrondissement avant de déposer votre demande CITQ.
Toujours obtenir l’accord ÉCRIT de votre propriétaire avant toute sous-location
Un courriel suffit, mais il doit identifier le sous-locataire (nom, adresse), la durée, le montant du loyer et l’usage prévu. Sans cet accord écrit, vous vous exposez à une résiliation de bail pour fausse représentation et — pire — à une exclusion de votre assurance locataire en cas de sinistre. Conservez l’échange et joignez-le à votre dossier d’assurance lors de la déclaration.
Pourquoi votre assurance locataire standard NE couvre PAS Airbnb
Une police d’assurance locataire est conçue pour protéger un occupant résidentiel et stable. Dès que vous accueillez des voyageurs payants ou un sous-locataire non déclaré, l’assureur considère que le risque a changé — et la couverture saute automatiquement. Voici les principales raisons techniques.
- Usage commercial — Louer son logement à des touristes est qualifié d’activité commerciale. Toutes les polices habitation/locataire excluent l’usage commercial sans avenant spécifique.
- Transit de tiers inconnus — La couverture vol et responsabilité civile suppose des occupants connus et identifiés. Un voyageur Airbnb anonyme rompt ce principe.
- Exclusion explicite « hébergement touristique » — Les contrats standard 2024-2026 mentionnent souvent nommément Airbnb, Vrbo et la location courte durée comme exclusion.
- Vandalisme par locataire de passage — Le vandalisme « malveillant » par un tiers à qui vous avez confié les clés n’est pas un sinistre couvert : c’est un risque commercial.
- Dégâts au logement principal du propriétaire — Si un voyageur cause un incendie ou un dégât d’eau, votre RC ne joue pas (usage commercial) et le propriétaire pourrait se retourner contre vous personnellement.
- Aggravation du risque non déclarée — En vertu de l’article 2466 C.c.Q., l’assuré doit déclarer toute aggravation. Faire du Airbnb sans en informer son assureur est un motif légal de nullité de la police.
Solutions d’assurance pour la sous-location et Airbnb
Il existe trois façons de se couvrir légalement, du moins coûteux au plus complet. Aucune ne se souscrit en ligne sans validation : un courtier doit analyser votre bail, votre permis et votre profil.
Avenant sous-location longue durée
À demander à votre assureur actuel quand la sous-location dure 1 mois ou plus à une personne identifiée. Couvre la RC élargie et nomme le sous-locataire. Surprime indicative : 30 à 90 $ pour la durée.
Refusé par certains assureurs si plus de 6 mois.
Police hôtellerie / location courte durée
Police commerciale spécialisée pour les exploitants Airbnb réguliers (plus de 30 nuits/an). Couvre les biens, la RC commerciale, la perte d’exploitation et le vandalisme des voyageurs. Prime indicative : 800 à 2 500 $/an.
Exige le permis CITQ et l’accord du propriétaire.
Airbnb Host Protection / AirCover
Programme gratuit fourni par Airbnb (jusqu’à 3 M USD en RC et 3 M USD en dommages). Ne remplace PAS une assurance : exclusions nombreuses, plafonds bas pour les objets de valeur, délais de règlement longs.
À combiner obligatoirement avec une police québécoise.
Cas concrets — qui paie quoi ?
Voici trois situations réelles, basées sur des cas types rencontrés par les courtiers de nos cabinets partenaires. Elles illustrent la différence entre une déclaration faite et une déclaration omise.
Cas 1 — Sous-locataire qui cause un incendie de cuisine
Marie sous-loue son 4½ à Montréal à un stagiaire pour 4 mois, avec accord écrit du propriétaire et avenant déclaré à son assureur. Le sous-locataire oublie une casserole sur le feu : 18 000 $ de dégâts. La police paie la RC envers le propriétaire et les biens de Marie, moins la franchise. Sans l’avenant : refus probable et facture entière à payer.
Cas 2 — Voyageur Airbnb qui vole un ordinateur portable
Jean loue son condo de Québec sur Airbnb sans permis CITQ ni avenant. Un voyageur disparaît avec un MacBook de 3 200 $. Airbnb AirCover refuse (preuve insuffisante). L’assureur refuse également : activité commerciale non déclarée + bien laissé sciemment à un tiers. Perte sèche pour Jean — et risque d’amende municipale.
Cas 3 — Dégât d’eau pendant une sous-location déclarée
Sophie sous-loue son appartement de Sherbrooke à une amie durant un stage de 3 mois (avenant en place). Le lave-vaisselle fuit et inonde l’unité du dessous : 12 000 $. La police RC répond à la réclamation du voisin, et la couverture biens couvre les meubles de Sophie. Tout se règle en 6 semaines.
Démarches en 5 étapes
Suivez cette séquence dans l’ordre. Sauter une étape — surtout l’autorisation écrite ou la déclaration à l’assureur — peut invalider tout le reste.
Obtenir l’autorisation écrite du propriétaire
Envoyez un avis écrit (courriel daté) au propriétaire précisant le nom du sous-locataire, son adresse, la durée et le montant du loyer. Conservez sa réponse. Sans accord (ou silence après 15 jours pour la sous-location), pas d’assurance valide.
Demander le permis CITQ (si Airbnb / location courte)
Pour toute location de moins de 31 jours, déposez votre demande sur le portail CITQ avec preuve d’occupation, attestation municipale de conformité au zonage et certificat du propriétaire. Comptez 4 à 8 semaines de traitement.
Déclarer la situation à votre assureur
Avant la première nuit. Précisez la nature (sous-location ou hébergement touristique), la durée, le nombre de nuits prévues par année et la valeur du loyer perçu. L’assureur émettra un avenant, refusera ou orientera vers une police spécialisée.
Souscrire l’avenant ou une nouvelle police
Recevez la confirmation écrite avant de signer le contrat de sous-location ou de publier l’annonce. Vérifiez les exclusions, le plafond RC et la franchise. Conservez le certificat — il peut être exigé par CITQ ou par votre propriétaire.
Signer un contrat clair avec le sous-locataire
Pour une sous-location, le formulaire officiel du Tribunal administratif du logement (TAL) est recommandé. Pour Airbnb, le règlement de la maison et le dépôt de garantie doivent être clairs. Exigez une pièce d’identité et notez les coordonnées du sous-locataire dans votre dossier d’assurance.
Si vous ne déclarez PAS à l’assureur, votre police peut être annulée rétroactivement
L’article 2466 du Code civil du Québec permet à l’assureur de réduire ou refuser toute indemnité — et d’annuler la police rétroactivement — lorsque l’assuré a omis de déclarer une aggravation du risque. Concrètement : sinistre survenu hier, police annulée jusqu’à la date de votre premier voyageur Airbnb, primes remboursées mais aucune indemnité. Pire : la prochaine assurance habitation ou auto sera étiquetée « risque aggravé » et pourra coûter le double.
Foire aux questions
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Assur360 est un comparateur indépendant qui met en relation les Québécois avec un réseau de cabinets partenaires certifiés AMF, encadrés par la Chambre de l’assurance. Pour une demande aussi pointue qu’une sous-location ou un projet Airbnb, magasiner seul vous expose à des refus en cascade.
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